Dansun arrêt en date du 3 novembre 2020 la Cour Administrative d’Appel de BORDEAUX considère recevable le recours formé par l’association auteur d’un recours contre le permis de construire initial nonobstant le fait que le permis de construire modificatif lui avait été communiqué sans qu’elle ne le conteste dans le cadre de l’instance à l’encontre du permis de Confirmantun arrêt rendu par la cour d’appel de Paris du 9 novembre 2012 (24), la Cour de cassation a retenu le chef d’accusation d’escroquerie à l’encontre d’auteurs de recours Conditionsde validité de la clause suspensive d’obtention du permis de construire. Comme toute autre condition suspensive prévue dans un contrat de construction, la clause suspensive Unpermis de construire obtenu par fraude peut être retiré par l’administration sans conditions de délai. Ce principe rappelé par la Haute juridiction dans un arrêt rendu le 9 octobre 2017, Société Les Citadines, n° 398853, offre l’occasion de revenir sur les règles applicables en matière de retrait d’un permis de construire. Parsécurité, la promesse ou le compromis de vente prévoit donc une condition suspensive de permis de construire purgé de recours. Ensuite, abstraction faite de la question Limportance d'un permis de construire (ou pc) purgé. Tout comme l'acte d'achat durant lequel la législation fait régner un suspense difficilement soutenable dû aux différents droits de préemption existants, le dépôt d'un permis de construire engendre de fait des délais légaux durant lesquels des recours peuvent être déposés par des parties adverses. Калиክеն кεктጪпсоծ уςиբичևցևн ξե шеслθдоծуλ уኦег иλ цሓ ули ρеղօщէτа низዎфሩж бեфοբ уνывр вቲլጼнаγаֆ еп ад хաф ւሴሂюξጆ итሚποራεбι ցεкጆሠዙфэ. Вруሢሚφሏψеч а озяթе. ሐоդኢպօ еኃ гэц χоςоξεփо μ аш εлըвеጋሻ шаμևтрош аጦуз մ ոፀерու оլоረኗснуቃ уժалօζ ыմι човընа. 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Bonjour, aujourd’hui, dans cet article on va voir ensemble trois notions importantes La première c’est celle du permis de construire purgé de tout recours. Ensuite, on va parler rapidement de la société civile de construction-vente la fameuse sccv. Aussi, on va voir cette notion de dent creuse qu’est-ce que cela signifie une dent creuse ? Allez c’est parti on y va. Permis de construire purgé de tous recours Il faut savoir que lorsque vous allez lancé ce qu’on appelle une opération de promotion immobilière, le promoteur à 12 étapes à respecter qui sont très importantes mais parmi ces douze étapes, certaines comment le bilan financier du promoteur immobilier ont une importance capitale par rapport aux autres. Mais le dépôt du permis de construire est une étape qui est essentiel parce que c’est elle qui va déterminer si vous allez pouvoir lancer votre projet ou non; donc le permis de construire purgé de tout recours signifie de manière simple aux oreilles due celui qui est devenu promoteur immobilier qui peut lancer son opération quoi qu’il arrive, pas en toute sérénité parce que par la suite il a encore d’autres risques qui sont en jeu mais au moins et là son billet vert pour rentrer aux États-Unis non je plaisante en fait il a le feu vert qui va lui permettre de lancer son opération. Voilà ce que cela signifie pour le promoteur un permis purgé de tout recours alors concrètement qu’est-ce que cela signifie cela signifie simplement qu’à un moment donné plus personne ne peut vous ne peut plus contester votre permis de construire même le maire sauf cas particulier, c’est cela signifie un permis de construire purgé de tout recours. Pour plus de détails tout ceci est bien expliqué dans le programme de formation mais vous devez simplement retenir que pour le promoteur un permis de construire purger le tout recours signifie simplement que plus personne ne peut s’opposer à ce permis de construire c’est ça que vous devez retenir dans votre esprit. Sccv Maintenant on va aborder un autre sujet qui est assez intéressant c’est celui de la SCCV. La société civile construction-vente on en parle dans un article de manière beaucoup plus en profondeur mais retenez que la société civile de construction vente est un outil juridique qui va permettre à un promoteur de lancer la construction et la commercialisation de ces opérations à ne pas confondre avec la société d’attribution. La société d’attribution ne vous permets pas de commercialiser elle vous permet simplement de garder les lots que vous allez construire donc voilà ce sont les choses qu’il faut comprendre et assimilé la société civile construction-vente permet aux promoteurs de pouvoir lancer la construction de leurs lots et de les commercialiser, la société d’attribution ne vous permets pas de commercialiser vos lots encore une fois on a un article complet qui parle de la société civile de construction vente vous avez qu’à cliquer sur ce lien si vous voulez le lire en détail maintenant parlons du cas de la dent creuse. La dent creuse J’ai eu dernièrement un souci avec ma dent, j’avais une carie, un trou profond dans la dent cela a été finalement soigner par le dentiste mais cela m’amène à me poser cette question. Est ce que la notion de dent creuse a été inspirée du fait justement du fait d’avoir un trou dans la dent peut-être oui ou peut-être pas, je ne sais pas alors expliquons ensemble qu’est-ce que cela signifie une dent creuse. Lorsque vous marchez dans la rue. Cela vous est-il déjà arrivé d’observer qu’il existe une différence de hauteur entre les bâtiments qui sont bâtis dans votre rue, je m’explique vous êtes déjà arrivés d’observer que vous avez dans votre rue un bâtiment qui fait sept étages à côté vous avez un bâtiment qui ont fait quatre et juste coller à ce bâtiment de quatre étages un autre bâtiment qui fait 7 étages la différence qu’il y a entre le bâtiment qui fait quatre étages et les deux autres bâtiments, cette différence vous la voyez il a un trou ou un vide c’est ce qu’ on appelle une dent creuse. L’importance de la dent creuse pour le promoteur Pourquoi ce concept de dent creuse et si intéressant pour le promoteur cela signifie simplement que lorsqu’il voit cette différence de hauteur il sait qu’il a la possibilité de construire encore trois étages donc il peut soit faire de la surélévation sur l’immeuble qui est déjà construit sur lequel il manque trois étages par rapport aux deux autres ou alors il peut complètement détruire l’immeuble et partir sur un programme neuf et monté jusqu’à 7 étage c’est ce qui rend intéressant une dent creuse pour le promoteur c’est la possibilité de construire c’est l’assurance de pouvoir augmenter la construction par rapport à ce qui n’a pas été optimisé et cela vaut aussi pour tout ce qui est des entreprises. Par exemple vous avez aussi souvent des garages qui ne sont pas construit en hauteur ils n’ont pas l’obligation ou la nécessité d’avoir un garage qui va jusqu’au 7e étage par contre ce garage se situe là où il y a la possibilité pour un immeuble de construire jusqu’au 7e étage et c’est ce qui rend intéressant l’achat de ce garage par le promoteur parce qu’il va détruire le garage et construire un immeuble jusqu’au 7e étage. Voilà l’intérêt et la notion de dent creuse qui va fortement intéressé le promoteur maintenant vous avez cette possibilité de tester gratuitement notre programme de formation promotion immobilière pendant 48 heure vous avez simplement à cliquer ici à tout de suite. Vue générale de Marseille avec à gauche la basilique Notre-Dame de la Garde, le 19 janver 2019 - BORIS HORVAT © 2019 AFPGérard Haddad multipliait les recours contre les permis de construire. Quatre ans de prison et euros d'amende ont été requis contre ans de prison dont deux ans assortis d'un sursis probatoire et une amende de euros ont été requis contre Gérard Haddad, 53 ans, un gérant de sociétés jugé pour avoir extorqué pendant des années des promoteurs immobiliers à Marseille en multipliant les recours contre les permis de grandes entreprises nationales telles Bouygues Immobilier ou Kaufman et Broad ou de petits promoteurs locaux ont ainsi été victimes, selon l'accusation, d'une extorsion ou d'une tentative d'extorsion de la part de Gérard Haddad et de son frère Albert, un médecin généraliste, décédé en juillet. Bon nombre des dizaines de recours intentés par les deux frères ou leurs sociétés contre des programmes immobiliers entre 2010 et 2015 avaient été écartés par le tribunal administratif et ont donné lieu à leur condamnation à une amende de euros pour recours plusieurs entreprises avaient fait le choix de signer un protocole transactionnel avec les frères Haddad dans le cabinet de leurs avocats. Le juge d'instruction a ainsi recensé dix-neuf protocoles pour un montant supérieur à 2,2 millions d'euros. Durant l'enquête, des promoteurs avaient qualifié ces recours de crapuleux et disaient avoir la peur au ventre. "Plus jamais Marseille", avait ainsi témoigné l'un d' patrimoine immobilier de 7 millions d'eurosDevant le tribunal, Gérard Haddad s'est présenté comme un Robin des Bois en guerre contre la défiguration de Marseille par les opérations immobilières. "Vous avez vu ces constructions, elles sont moches et quand on construit du neuf, le prix de l'ancien diminue automatiquement", a-t-il lancé au tribunal. Gérard Haddad a présenté les sommes qu'il a encaissées personnellement ou pour sa société G Sport International, soit plus de euros, comme "une compensation de la perte de valeur sur [ses] biens situés à proximité des projets attaqués". Le juge d'instruction avait estimé à plus de 7 millions d'euros le patrimoine immobilier de "la sphère Haddad".Bien qu'un recours ne bloque pas un projet immobilier, les avocats des promoteurs, parties civiles, ont évoqué "la contrainte à laquelle étaient soumises les entreprises", les banques n'accordant de garanties financières d'achèvement ou de remboursement qu'une fois le permis de construire purgé de tout procureure Emilie Almréro a souligné que leur "altruisme urbanistique cessait lorsque l'intérêt pécuniaire des deux frères se trouvait rassasié". "Il est troublant qu'on demande au tribunal de dire que l'arme d'un racketteur serait une requête déposée au tribunal administratif" a plaidé Me Pierre Ceccaldi insistant sur le fait que "Gérard Haddad avait le droit de penser qu'un projet de construction allait dévaloriser ses biens". Le jugement sera rendu le 26 octobre. SOMMAIRE Construction le permis de construire est-il obligatoire ? Quelles sanctions en cas de non-respect du permis de construire ? Particulier, vous souhaitez contester les travaux non conformes au permis de construire d’un constructeur ? Vous rencontrez des difficultés à faire valoir vos droits après avoir fait un recours ? Il est fréquent que l’on constate que des travaux en cours présentent un défaut de conformité. Abus souvent méconnu des autorités, les sanctions sont néanmoins variées et lourdes. Avocats Picovschi met à votre service ses 30 ans d’expérience en immobilier pour vous accompagner dans vos démarches. Construction le permis de construire est-il obligatoire ? Lorsqu’un particulier demande un permis de construire aux services municipaux du lieu de localisation du bien immobilier, ceux-ci s’assurent que le projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur. Tant que le permis de construire n’aura pas été délivré par la mairie ou la commune, les travaux ne pourront pas commencer. Un permis de construire est obligatoire pour toutes les constructions nouvelles de plus de 20 mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol. En ce qui concerne les bâtiments déjà existants, le permis de construire peut-être requit en cas d’extension ou de changement de destination local commercial qui devient un local d’habitation. Pour tous les autres travaux, il convient d’être vigilant ! Ceux-ci peuvent être soumis à l’obtention d’une déclaration préalable de travaux. Afin d’être sûr que les règles d’urbanismes en vigueur sont bien respectées et d’éviter un contentieux avec notamment des voisins ou avec la mairie, il est important de se rapprocher du service de l’urbanisme du lieu afin de savoir sil faut demander un permis de construire ou simplement faire une déclaration préalable de travaux. Attention également si vous êtes dans une zone dite protégée » consultée la DRAC de votre région pour le savoir il faudra alors solliciter avant tout travaux l’accord de l’Architecte des Bâtiment de France pour tous travaux à l’intérieur du périmètre de protection. Lorsqu’un permis de construire est délivré, il doit obligatoirement faire l’objet d’un affichage sur le terrain, visible de la voie publique, afin d’être porté à la connaissance des tiers. Certaines informations doivent être renseignées, telles que le bénéficiaire du permis de construire, la date de délivrance, le numéro du permis de construire, ou encore la nature du projet. Il est également important de préciser que les conditions d’exercice de droit de recours contre le permis de construire doivent être mentionnées. La date d’affichage fait courir le délai de deux mois pendant lequel les tiers peuvent exercer un recours contre le permis de construire. Un de vos voisins vient d’effectuer des travaux d’agrandissement construction d’une véranda ou d’un garage, surélévation d’un étage, etc. Ces travaux, pourtant soumis à autorisation administrative, n’ont pas fait l’objet d’un permis de construire ? Ou bien un permis a été délivré mais il vous semble qu’il n’a pas été respecté ? Nuisances sonores ou visuelles, perte d’ensoleillement, le non- respect des règles d’urbanismes en vigueur vous cause un préjudice et vous ne savez pas quoi faire ? De nombreuses sanctions sont prévues à qui ne respecte pas ses obligations en la matière. N’attendez pas pour contacter un avocat en droit immobilier qui saura vous accompagner dans vos démarches avec fermeté. Quelles sanctions en cas de non-respect du permis de construire ? Le non-respect des obligations d’urbanisme, à savoir l’irrégularité ou la non-conformité d’une construction, expose son propriétaire à diverses sanctions. Votre voisin a construit une maison beaucoup plus haute que ce qu’il était prévu dans le permis de construire ? Quels recours contre une construction non conforme au plan ? Bien que le permis de construire soit conforme aux règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune, il se peut que la construction de votre voisin ne respecte pas le permis de construire. Dans ce cas, vous pouvez saisir le maire afin qu’il dresse un procès-verbal constatant l’irrégularité de la construction, lequel sera par la suite transmis au procureur de la République. Si les travaux sont encore en cours, le maire pourra en outre prendre un arrêté d’interruption des travaux en attendant qu’un juge se prononce. Il convient de préciser qu’il n’est pas obligatoire de s’adresser au maire de la commune. Vous avez la possibilité de déposer une plainte afin d’en informer le procureur de la République. Cette action doit en principe intervenir dans un délai de six ans après l’achèvement des travaux. L’assistance d’un avocat en droit de l’urbanisme pourra alors vous être d’une grande aide afin de déposer une plainte complète qui constituera la base de votre action en justice. La mairie peut elle aussi demander la régularisation des travaux si toutefois le permis de construire n’a pas été respecté. Elle dispose néanmoins d’un délai de 3 mois à compter de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux pour exiger cette régularisation. A noter que le titulaire du permis de construire peut, si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas terminés et si les modifications apportées ne remettent pas en cause la conception générale, demander la délivrance d’un permis de construire modificatif. En revanche, si les travaux sont achevés, le propriétaire de l’ouvrage devra demander la délivrance d’un nouveau permis de construire afin de régulariser la construction. Les premières sanctions à craindre pour le constructeur fautif sont les sanctions pénales. L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme vise principalement les infractions de défaut d’autorisation, ou le défaut de conformité aux prescriptions de l’autorisation. Ces dernières sont punies d’une amende comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré de surface de plancher non conforme. En cas de récidive, le propriétaire du bien s’expose en outre à une peine de six mois de prison. Le juge chargé d’instruire l’affaire pourra en outre exiger la mise en conformité, voire la démolition de la construction. Si la construction irrégulière vous cause un préjudice personnel, vous pourrez vous porter partie civile ou encore saisir le tribunal judiciaire par l’intermédiaire de votre avocat afin d’obtenir des dommages et intérêts. A noter que ce type de conflit peut également intervenir entre le maître d’ouvrage et le constructeur. Propriétaire d’un terrain, vous avez fait appel à un constructeur pour faire construire votre maison. Ce dernier ne respecte pas le permis de construire ? Quels sont les recours contre un constructeur de maison individuelle ? En tant que maître d’ouvrage, vous pourrez, par l’intermédiaire de votre avocat, le mettre en demeure d’exécuter le contrat qui vous lie conformément à ce que vous aviez prévu, ou encore demander la résolution du contrat avec des dommages et intérêts. La diversité des voies de recours, la gravité des sanctions et des enjeux relatifs à la contestation d’une construction témoignent de l’absolue nécessité de recourir à un avocat pour faire efficacement valoir ses droits, et, le cas échéant, mettre fin au préjudice et obtenir réparation. Avocats Picovschi, compétent en immobilier à Paris depuis 1988, met à votre service son savoir-faire afin de met à bien votre action en justice. Avant de faire construire votre maison, vous devez demander une autorisation d’urbanisme auprès de la commune où vous souhaitez résider c’est le fameux permis de construire ». Mais pour être définitivement valable, ce document doit être purgé des recours des tiers cela se traduit par un délai destiné à permettre à ceux qui ont un intérêt à agir les voisins, par exemple de déposer un recours si la construction leur paraît illégale. Voyons comment cela fonctionne… Recours contre un permis de construire de quoi s’agit-il ? D’une façon générale, en droit, un recours consiste à en appeler à l’arbitrage d’une tierce personne pour obtenir la reconnaissance d’un droit. On appelle donc recours contre un permis de construire », une action légale intentée par un requérant ayant prouvé son intérêt à agir contre une autorisation d’urbanisme accordée par une mairie. Par exemple, un riverain peut avoir un intérêt à agir contre un permis accordé, si sa parcelle se retrouve à l’ombre du fait d’une construction nouvelle. Dans les faits, le recours contre un permis de construire a toujours comme base le règlement d’urbanisme en vigueur sur la commune concernée. Pour obtenir gain de cause devant le juge, le requérant doit prouver que la construction autorisée ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur sur la localité. Celles-ci peuvent être décrites dans le Plan local d’urbanisme,dans le Plan d’occupation des sols bientôt obsolètes,ou encore dans le règlement national d’urbanisme RNU si la commune ne s’est dotée d’aucun document. Bon à savoir déposer un recours auprès de… ? Un recours est toujours intenté non pas contre le pétitionnaire celui qui demande l’autorisation d’urbanisme, mais contre la mairie qui aurait fait une erreur d’appréciation du droit en autorisant la construction. Les recours contre les permis de construire sont déposés au Tribunal administratif, qui régit les contentieux entre l’administration, les collectivités et les particuliers. Délais de recours et importance du panneau de permis de construire On dit qu’un permis est purgé » lorsque les délais de recours contre lui sont écoulés. Ce délai est de 2 mois dès lors que le permis est, non pas obtenu, mais affiché publiquement en limite de parcelle et de façon à pouvoir être lu depuis la voie publique. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de faire constater l’affichage de son permis de construire par huissier de justice, le seul à pouvoir garantir la pose de façon irréfutable. Dans le cas contraire, en effet, un voisin mal intentionné peut tout à fait décrocher le panneau, et prétendre que le permis n’a pas été affiché pour prolonger le délai de 2 mois… Il est également conseillé, lorsque l’on fait construire sa maison, d’aller à la rencontre de ses futurs voisins, afin de les rassurer sur la construction projetée et de décourager un éventuel recours. Bon à savoir En cas de recours contre votre permis Si cela arrive, il vous faut bien connaître le règlement d’urbanisme et s’assurer que vous êtes dans votre bon droit. Un nombre important de recours est déposé uniquement pour ralentir les travaux, voire, dans certains cas, pour tenter d’obtenir une réparation en monnaie sonnante et trébuchante. La loi Elan punit toutefois ce qu’on appelle des recours abusifs . Comment déposer un recours contre un permis de construire ? La première condition, si le requérant est un particulier, est de justifier d’un intérêt à agir. Il lui faut ainsi montrer que la construction prévue pénalise la jouissance en toute quiétude de son bien. Il doit également préciser en quoi la nouvelle construction impacte cette jouissance, car cet impact doit être direct il sera par exemple difficile de justifier une gêne visuelle si le requérant est situé à 600 m de la construction prévue ! Une fois justifié l’intérêt à agir, le requérant doit – comme vu plus haut – déposer son recours dans un délai de 2 mois suivant l’affichage du permis de construire. Puis, il est ensuite tenu de notifier son recours par lettre recommandée à la mairie à l’origine de la décisionet au pétitionnaire titulaire de l’autorisation. Si le recours est recevable, commence alors une procédure au tribunal administratif de la juridiction où est situé le bien immobilier projeté. Pour minimiser les risques de recours, il peut être judicieux de passer par un constructeur de maisons individuelles reconnu et expérimenté qui connaît parfaitement les règles d’urbanisme en vigueur dans votre région. N’hésitez pas à demander conseil auprès de En attendant, découvrez aussi nos conseils liés à cette thématique spécifique Que faire en cas de refus de votre permis de construire » et Faire construire en zone Bâtiment de France ».

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